Οι ξένοι «απογειώνουν» το luxury real estate

Στροφή στα ποιοτικά ακίνητα καταγράφεται από διεθνείς αγοραστές, οι οποίοι αναζητούν στην ελληνική κτηματαγορά premium προδιαγραφές που συνδυάζουν το ιδανικό lifestyle με εγγυημένες αποδόσεις και μελλοντική υπεραξία. Στο επίκεντρο του αγοραστικού ενδιαφέροντος βρίσκονται η Αθηναϊκή Ριβιέρα, τα βόρεια προάστια της Αττικής, αλλά και το κέντρο των Αθηνών με θέα την Ακρόπολη, καθώς και κατοικίες σε περιοχές που αναδεικνύονται σε κορυφαία επενδυτικά καταφύγια. Παράλληλα, οι παραδοσιακοί προορισμοί των Κυκλάδων, όπως η Μύκονος και η Πάρος, που διαθέτουν κατοικίες υψηλού προφίλ με πρόσβαση στη θάλασσα, συνεχίζουν να προσελκύουν διεθνή κεφάλαια, όπως και κατοικίες που συνδέονται με την ιστορία του τόπου τους.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, σε ποσοστό 30% οι συναλλαγές στα ακίνητα είναι διασυνοριακές, αποδεικνύοντας ότι η Αθήνα έχει καταφέρει να διεθνοποιήσει το προϊόν της προσελκύοντας αγοραστές που απαιτούν προδιαγραφές αντίστοιχες με εκείνες της Νέας Υόρκης ή του Λονδίνου.

Επιλεκτικά κριτήρια

Η τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αναφέρει ότι οι συνολικές ξένες επενδύσεις στη χώρα σημείωσαν εντυπωσιακή άνοδο το 2025 αγγίζοντας τα 11,4 δισ. ευρώ, με τον κλάδο των ακινήτων να αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες αυτής της ανάπτυξης, έχοντας ήδη καταγράψει εισροές ύψους 2,7 δισ. ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία του 2024.

«Οι ξένοι επενδυτές δεν αναζητούν απλώς τετραγωνικά μέτρα, αλλά έναν συνδυασμό lifestyle, ασφάλειας και υψηλών αποδόσεων», αναφέρει εκπρόσωπος κτηματομεσιτικού γραφείου που ειδικεύεται στο luxury real estate. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα πρόσφατης έρευνας, την επόμενη πενταετία η Ελλάδα θα βρίσκεται στις πιο ανερχόμενες αγορές πολυτελών κατοικιών παγκοσμίως, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση μετατοπίζεται από τα παλαιότερα ακίνητα προς ποιοτικότερα, πιο ακριβά και «έτοιμα προς χρήση» σπίτια.

Το διευρυμένο διεθνές ενδιαφέρον για την αθηναϊκή αγορά πολυτελών ακινήτων προέρχεται κυρίως από επενδυτές του Ηνωμένου Βασιλείου, της Γερμανίας, της Ελβετίας, της Κίνας και των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων.

Βιοκλιματικά κτίρια

Για το προσεχές διάστημα, κορυφαία επενδυτική επιλογή των ξένων αγοραστών στην ελληνική αγορά ακινήτων αποτελούν τα βιοκλιματικά «πράσινα» κτίρια. Οπως σχολιάζουν παράγοντες της κτηματαγοράς, η στροφή αυτή δεν είναι απλώς μια οικολογική τάση, αλλά οδηγείται από ισχυρά οικονομικά, θεσμικά και ποιοτικά κριτήρια. Παρότι τα διαμερίσματα και οι βίλες ενεργειακής κλάσης A+ πωλούνται από 12% έως 15% ακριβότερα σε σχέση με τα παλαιότερα μη αναβαθμισμένα ακίνητα, ωστόσο οι ξένοι επενδυτές γνωρίζουν ότι ένα «πράσινο» κτίριο θα μεταπωληθεί ή θα ενοικιαστεί πολύ πιο γρήγορα, γι’ αυτό και τα κτίρια αυτής της κατηγορίας γίνονται ανάρπαστα.

Αξιοσημείωτο είναι, δε, ότι στις luxury εξοχικές κατοικίες (π.χ. σε Χανιά, Ελούντα) οι Βορειοευρωπαίοι ζητούν πλέον ενεργειακά ανεξάρτητες βίλες με προεγκατεστημένα φωτοβολταϊκά συστήματα και συστήματα ανακύκλωσης νερού.

Στη νέα τάση έρχεται να προστεθεί η οδηγία της Ευρωπαϊκής Ενωσης, η οποία θέτει ως στόχο τα μηδενικά επίπεδα εκπομπών έως το 2030 για τα νέα κτίρια. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές αποφεύγουν τα παλαιά ακίνητα για να μην επιβαρυνθούν με μελλοντικό κόστος υποχρεωτικής ανακαίνισης, που το 2026 αγγίζει τα 600-800 ευρώ ανά τ.μ.

«Μπλε» ακίνητα

Την ίδια στιγμή, ανάρπαστες γίνονται οι παραθαλάσσιες κατοικίες και οι πολυτελείς βίλες που συνδέονται με το ελληνικό θαλάσσιο στοιχείο, το φως και τον ορίζοντα, καθώς και τα ρετιρέ σε αστικά παράκτια μέτωπα με ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα. Πολλοί, μάλιστα, τονίζουν ότι τα «μπλε» ακίνητα παραμένουν η πιο ισχυρή επενδυτική κατηγορία για τους ξένους και συναγωνίζονται επί ίσοις όροις τα βιοκλιματικά κτίρια.

Στην «μπλε» κατηγορία «πρωταγωνιστούν» αγοραστές από τη βόρεια Ευρώπη, καθώς βάσει της ζήτησης ένας στους δύο ενδιαφερόμενους (ποσοστό 54%) θέτει ως απαραίτητη προϋπόθεση την εγγύτητα στο θαλάσσιο στοιχείο για την απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα. Πολύ υψηλός είναι και ο αριθμός των αγοραστών από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, καθώς σχεδόν ένας στους δύο (51%) αναζητεί αποκλειστικά κατοικία με θέα τη θάλασσα, ενώ παραδοσιακές δυνάμεις που αγοράζουν premium παραθαλάσσια ακίνητα είναι οι επενδυτές από τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Οι επενδύσεις σε σύγχρονες κατοικίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα αποτελούν αυτή τη στιγμή τον ισχυρότερο πόλο έλξης διεθνών κεφαλαίων στο εγχώριο luxury real estate. Η περιοχή μεταμορφώνεται ριζικά με γιγαντιαία έργα αστικής ανάπλασης, προσφέροντας υψηλές αποδόσεις και premium οικιστικές επιλογές που επιβεβαιώνουν ότι η Αττική δεν είναι πλέον ένας περιφερειακός παίκτης, αλλά ένας πρωταγωνιστής στην αγορά των πολυτελών κατοικιών της Μεσογείου.

Αγορές με κίνητρα

Ιδιαίτερα δημοφιλείς είναι ακόμη οι κατηγορίες ακινήτων που εξυπηρετούν σύγχρονες ανάγκες για υψηλές αποδόσεις, ευελιξία και ποιότητα ζωής. Αστικά μικροδιαμερίσματα έως 50 τ.μ. σε κεντρικές γειτονιές της Αθήνας, όπως η Κυψέλη, το Παγκράτι, η Καλλιθέα, και της Θεσσαλονίκης προσφέρουν χαμηλό κόστος εισόδου αλλά και πολύ υψηλές αποδόσεις, αποτελώντας δημοφιλή επιλογή από ξένους επενδυτές που στοχεύουν στην ενοικίαση σε φοιτητές, ψηφιακούς νομάδες (digital nomads) και νεαρούς επαγγελματίες.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον μαγνητίζουν ακόμη μοντέρνα οικιστικά lofts, που δημιουργήθηκαν από τη μετατροπή παλαιών εμπορικών χώρων, αποθηκών ή γραφείων στο κέντρο των πόλεων. Οι πρόσφατες αλλαγές στις προϋποθέσεις της Χρυσής Βίζας τα καθιστά ελκυστικά, καθώς προσφέρουν άδεια διαμονής με ευνοϊκότερα όρια επένδυσης.

Επιπλέον, μια ακόμη κατηγορία είναι τα ακίνητα κλασικής και ιστορικής αρχιτεκτονικής, όπως τα διατηρητέα αρχοντικά, νεοκλασικά κτίρια ή παραδοσιακές πέτρινες κατοικίες (π.χ. σε νησιά όπως η Υδρα ή στην Πελοπόννησο) που έχουν αποκατασταθεί πλήρως. Πρόκειται για μια δημοφιλή κατηγορία σε εύπορους αγοραστές από τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο που αναζητούν την «αυθεντικότητα» και το συναίσθημα στο ακίνητο της επιλογής τους, βλέποντάς το ως ευκαιρία να συνδεθούν με τον πολιτισμό και την ιστορία της Ελλάδας.

Στα παραπάνω έρχονται να προστεθούν οι εξοχικές κατοικίες και βίλες σε μη μαζικούς προορισμούς όπως η νότια Κρήτη και η Μάνη, που διαθέτουν υποδομές για ευεξία και απομόνωση όπως γυμναστήρια, χώρους γιόγκα, ιδιωτικούς κήπους. Η συγκεκριμένη κατηγορία παρουσιάζει κατακόρυφη ζήτηση, ιδιαίτερα μετά την άνοδο της τηλεργασίας που ώθησε τους Ευρωπαίους αγοραστές να αναζητούν σπίτια για πολύμηνη διαμονή.

Επενδυτική επιλογή

Περίπου το 30% των ξένων αγοραστών αναζητεί ακίνητα για επενδυτική χρήση (εκμίσθωση ή μεταπώληση), δίνοντας βάση στην απόδοση. Οι ξένοι αγοραστές δεν αντιμετωπίζουν πλέον τα ελληνικά ακίνητα ως απλές «ευκαιρίες», αλλά ως στρατηγικά περιουσιακά στοιχεία (asset class) που προσφέρουν υψηλή ρευστότητα, προστασία του κεφαλαίου και σταθερές αποδόσεις. Για να εξασφαλίσουν τη μέγιστη απόδοση, οι ξένοι επενδυτές εξετάζουν συγκεκριμένες προδιαγραφές. Η ενεργειακή κλάση του ακινήτου αποτελεί προτεραιότητα στο νέο περιβάλλον, δεδομένου ότι τα «πράσινα» κτίρια υψηλής ενεργειακής κλάσης εξασφαλίζουν χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα και υψηλότερη αξία μεταπώλησης. Εξίσου σημαντικός παράγοντας είναι η εγγύτητα σε υποδομές, γι’ αυτό και στα αστικά κέντρα αναζητούνται ακίνητα κοντά σε μετρό και συγκοινωνίες, ενώ σε παραθεριστικές περιοχές κατοικίες κοντά σε αεροδρόμια, μαρίνες και παραλίες.

Συχνά, δε, οι επενδυτές ζουν στο εξωτερικό και αναζητούν ακίνητα που συνοδεύονται από αξιόπιστες εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες αναλαμβάνουν τη συντήρηση και την εύρεση ενοικιαστών.Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αποδόσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν ελκυστικές σε σύγκριση με την υπόλοιπη δυτική Ευρώπη. Για παράδειγμα, στα οικιστικά ακίνητα των Αθηνών οι αποδόσεις κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 4% και 6% ετησίως, ενώ στα τουριστικά πολυτελή ακίνητα σε δημοφιλή νησιά (Κυκλάδες, Ιόνιο) και σε premium βίλες οι αποδόσεις μέσω βραχυχρόνιας διαχείρισης μπορούν να ξεπεράσουν το 7% με 9%, ανάλογα με το επίπεδο των προσφερόμενων υπηρεσιών.

Γεωγραφικές προτιμήσεις

Από τους διεθνείς επενδυτές, οι Αμερικανοί καταγράφουν κατακόρυφη άνοδο, οδηγούμενοι από το ισχυρό δολάριο και την επιθυμία για ακίνητα με «ιστορία» και αυθεντικότητα. Μοιράζονται μεταξύ του Κέντρου της Αθήνας (Κολωνάκι, Πλάκα) και δημοφιλών προορισμών όπως οι Κυκλάδες. Αντίθετα, οι αγοραστές από το Ισραήλ και την Τουρκία κινούνται πιο επιθετικά με γνώμονα την καθαρή επενδυτική απόδοση και την εξασφάλιση ευρωπαϊκής διαμονής, τοποθετώντας τα κεφάλαιά τους σε αναπτυσσόμενες αστικές ζώνες της Αθήνας και του Πειραιά.

Οι επενδυτές από τη Μέση Ανατολή και τα ΗΑΕ αναζητούν την απόλυτη πολυτέλεια, το μεγάλο μέγεθος και τις premium υπηρεσίες διαχείρισης. Το 51% εξ αυτών αγοράζει αποκλειστικά ακίνητα με ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα, ενώ η γεωγραφική κατανομή είναι εξαιρετικά συγκεντρωμένη, καθώς στοχεύουν σχεδόν αποκλειστικά στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, με επίκεντρο τη Γλυφάδα.

Ευρωπαίοι αγοραστές

Οι αγοραστές από τη Γερμανία, τη Γαλλία και την Αυστρία αποτελούν την πιο σταθερή δύναμη στην ελληνική περιφέρεια. Η στρατηγική τους εστιάζει στην ποιότητα ζωής, τη βιωσιμότητα και την επαφή με τη φύση. Σχετική έρευνα συμπεραίνει ότι η συγκεκριμένη ομάδα παρουσιάζει τη μεγαλύτερη στροφή προς τα «μπλε» ακίνητα. Οι Βορειοευρωπαίοι δείχνουν ξεκάθαρη προτίμηση στα νησιά του Αιγαίου και στην Πελοπόννησο, επιλέγοντας συχνά την κατασκευή εξατομικευμένων κατοικιών (custom-built) από το μηδέν. Με πιο παραδοσιακά κριτήρια κινούνται οι Βρετανοί επενδυτές, αναζητώντας ώριμες αγορές με αποδεδειγμένη ανθεκτικότητα στον χρόνο. Ο απόλυτος γεωγραφικός προορισμός τους στην Ελλάδα παραμένει το Ιόνιο, με την Κέρκυρα να συγκεντρώνει το 49% της συνολικής προτίμησης. Οι Βρετανοί στοχεύουν σε ιστορικά αρχοντικά ή premium παραθαλάσσιες βίλες, συνδυάζοντας την ιδιοκατοίκηση με τη μακροπρόθεσμη διατήρηση κεφαλαίου.